北京市提高普通住房税收优惠范围

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　　11月25日，北京住建委及北京地税局对契税征收优惠政策中规定的普通住房的界定标准进行了更新，将作为判断标准的套均总价改为每平米单价，总体上上调了普通住房的价格范围，扩大了契税优惠范围。此举被不少人解读为北京放松楼市调控的信号，但专家表示，新政策不会引发成交量的报复性反弹，也不会改变未来房价将继续下跌的预期。

　　据了解，为鼓励首次置业，国家政策要求对符合条件的购房者减免契税，明确对个人购买普通住房、且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。而此前北京市对普通住房标准中对房屋价格的界定标准，由于始终维持2008年的水平，使得在房价大幅上涨后目前大多数购房者难于享受契税优惠。

　　11月上旬，大兴100余名在五环外购房的业主，因购买90平米以下但总价超过120万元的新房，需要按非普通住宅缴纳3%的契税，于是维权抗议，称“五环外蜗居被豪宅”。按照此前标准，“被豪宅”的房源不在少数。有业内人士透露，10月份北京成交的商品房中，有90%的期房是“非普”，80%的二手房也超过了普通住宅标准。

　　与2008年12月确定的普通住宅标准相比，此次新标准各区域普通住宅实际成交价格上限呈大幅上涨，涨幅在70%―120%之间。今年12月10日新标准开始执行后，北京将有7成左右的购房家庭享受到从几万到十几万不等的税收优惠。

　　据伟业我爱我家市场研究院估算，按北京市新出台的普通住房界定标准，将使原本按3%标准缴纳契税的购房人中约40%―60%享受到1%的优惠纳税标准。以今年以来北京新建商品住宅各环线的成交均价计算，仅新房方面，北京契税收入每年将减少15亿―23亿元，对北京地方财政收入的影响不容小视。

　　2010年，北京市契税收入为134.3亿元，贡献了北京地税地方一般预算收入的8.2%，重要性仅次于营业税、个人所得税和企业所得税。其中，来自房屋产权交易的契税占了大多数。

　　综合两项税费调整实为继续收紧

　　值得注意的是，新政策在普通住房界定标准上调同时，也提高了二手房最低过户指导价。新政强调，对于二手房交易相关税收的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于本市制定的存量房交易价格评估值且无正当理由的，将按存量房交易价格评估值核定计征各项税款。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，放宽“北京普通住宅标准”是对之前仍在执行的2008年标准做出的一个实事求是的修正，使得普通住宅和非普通住宅标准的划定更符合真实的市场行情。但不能把“北京普通住宅标准放宽”看成是调控的放松，也不能看成是北京楼市调控开始放松的信号。

　　胡景晖认为，虽然新标准将使得七成左右的购房家庭享受到税收优惠，但是平均几万元的优惠，并不足以打破目前住宅市场购房人等待观望房价进一步下跌的预期，所以“北京普通住宅标准的放宽”不会引发成交量和房价的大幅反弹，相反，一些过去标价过高的房源或将主动调低售价，来避开高税收，从而吸引更多的购房人选购。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟也表示，两项税费调整综合起来看，其实是继续收紧调控。北京之前调控政策主要落实在抑制非理性购房投资需求上，本次出台的提高普通住宅标准，更是落实了调控细节，减少自住需求的税费负担，楼市调控政策更加人性化。

　　有业内人士指出，由于普通住房界定标准上调将导致北京契税收入的减少，新版二手房最低过户指导价的近期出台，将对冲契税损失。一套成交价200万元的商品房，借此前盛行的“阴阳合同”可避税5万元以上。如果北京二手房最低过户指导价上调，以2010年的二手房交易规模估算，北京税收收入将增加60亿―80亿元。